Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: Görünmeyen Riskler ve Hukuki Gerçekler
Kat karşılığı inşaat taahhüdü sözleşmeleri, son yıllarda uygulamada en fazla uyuşmazlığa konu olan sözleşme türlerinden biri olarak öne çıkmaktadır. Bu sözleşmeler, arsa sahipleri ile yükleniciler arasında karşılıklı edimlere dayalı olup, klasik para borcu ilişkilerinden farklı olarak bağımsız bölüm paylaşımı esasına göre kurulmaktadır.
Av. Mehmet AYGÜNEŞ
Arsa sahipleri taşınmazlarını değerlendirmek amacıyla bu sözleşmelere yönelirken, yükleniciler ise arsa için sermaye koymadan inşaat yapma imkânı elde etmektedir. Bu denli yüksek ekonomik değer içeren ilişkilerin mutlaka sağlam bir hukuki zemine oturtulması gerektiğini özellikle vurgulamak gerekir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça düzenlenmiş değildir. Uygulamada bu sözleşmeler, eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin unsurlarını birlikte taşıyan karma nitelikte sözleşmeler olarak kabul edilmektedir. Bu durum, uyuşmazlıkların çözümünde birden fazla hukuki düzenlemenin birlikte değerlendirilmesini gerektirmekte ve özellikle Yargıtay kararları bu alanda yol gösterici bir rol oynamaktadır.
Bu sözleşmelerde şekil şartı son derece önemlidir. Çoğu zaman arsa payı devri veya satış vaadi içeren hükümler bulunduğundan, resmi şekil zorunluluğu doğmaktadır. Noter veya tapu müdürlüğü dışında yapılan adi yazılı sözleşmeler ileride geçersizlik iddialarına yol açabilmektedir. Uygulamada en sık karşılaşılan hatalardan biri, hukuki danışmanlık alınmadan sözleşme imzalanmasıdır ve bu durum telafisi güç sonuçlara neden olabilmektedir.
Arsa sahibinin yükümlülüğü yalnızca arsa payını devretmekle sınırlı değildir. Yüklenicinin inşaatı yapabilmesi için gerekli fiili ve hukuki ortamı sağlama borcu da bulunmaktadır. Buna karşılık arsa sahibi, inşaatın sözleşmeye, projeye ve imar mevzuatına uygun şekilde yapılmasını talep etme hakkına sahiptir. Teslim süresinin aşılması hâlinde gecikme tazminatı ve kira kaybı gibi talepler gündeme gelebilmektedir.
Yüklenicinin en temel borcu ise eseri ayıpsız ve sözleşmeye uygun şekilde teslim etmektir. Kullanılan malzemenin kalitesinden işçiliğe kadar her aşama yüklenicinin sorumluluğundadır. İnşaatın imar mevzuatına aykırı şekilde yapılması yalnızca sözleşmesel değil, idari ve cezai yaptırımları da beraberinde getirebilmektedir. Bu nedenle yüklenicilerin teknik ve hukuki yükümlülüklerini titizlikle yerine getirmesi gerekmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde en sık karşılaşılan sorunlardan biri ayıplı ve eksik imalattır. Bu tür durumlarda arsa sahibinin birden fazla seçimlik hakkı bulunmaktadır. Ayıbın giderilmesini isteme, bedel indirimi talep etme veya ayıp ağır nitelikteyse sözleşmenin feshi yoluna gitme imkânı vardır. Özellikle gizli ayıpların öğrenilmesinden sonra makul süre içinde bildirim yapılması büyük önem taşımaktadır.
Teslim süresi, bu sözleşmelerin en kritik unsurlarından biridir. Süresinde teslim yapılmaması yüklenicinin temerrüdü anlamına gelebilir. Bu durumda arsa sahibi uğradığı zararları talep edebilir. Uygulamada kira kaybı ve cezai şart (tazminat) en çok talep edilen kalemler arasında yer almaktadır.
Yüklenicinin inşaata hiç başlamaması, işi uzun süre durdurması veya edimlerini ağır şekilde ihlal etmesi hâlinde sözleşmenin feshi gündeme gelebilir. Ancak fesih sürecinin mutlaka hukuka uygun şekilde yürütülmesi gerekir. Aksi hâlde haklı fesih hakkı haksız feshe dönüşebilir ve taraflar daha büyük zararlarla karşı karşıya kalabilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan taleplerde zamanaşımı süreleri talebin niteliğine göre değişmektedir. Bazı talepler için 5 yıl, bazıları için ise 10 yıllık süre uygulanabilmektedir. Zamanaşımı sürelerinin kaçırılması hâlinde hak arama imkânı tamamen ortadan kalkmaktadır. Bu nedenle uyuşmazlıkların gecikmeden hukuki yollara taşınması gerekmektedir.
Sonuç olarak, kat karşılığı inşaat taahhüdü sözleşmeleri hem arsa sahipleri hem de yükleniciler açısından ciddi riskler barındırmaktadır. Sözleşmenin hazırlanması ve uygulanması sürecinde profesyonel hukuki destek alınması büyük önem taşımaktadır. Doğru kurgulanmış bir sözleşme, uyuşmazlıkların büyük bölümünü daha doğmadan engelleyebilir. Aksi hâlde taraflar uzun süren ve yüksek maliyetli davalarla karşı karşıya kalabilmektedir.
Yazar Hakkında
İlk, orta ve lise eğitimini Kuşadası’nda tamamlayan Mehmet AYGÜNEŞ, 2014 yılında Atılım üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden mezun olarak lisans eğitimini tamamladı. Lisans eğitimi sürecinde, 2013 yılında İngiltere’de bulunan “Bournemouth Business School International” da eğitim gördü. Lisans eğitimi sürecinde, Ankara Üniversitesi Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü’nün Hukukçular İçin Teknik İngilizce programını tamamladı. 2015-2017 yılları arasında Ankara Barosu ve Türkiye Barolar Birliği’nin Yargıtay Uygulamaları Işığında Ekonomik Suçlar, Kamu İhale Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Miras Hukuku, Sağlık ve Finansman Hukuku gibi birçok ileri seviye eğitim programlarını başarıyla tamamladı. 2017 yılında Aydın Barosu’nun Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden Doğan Uyuşmazlıklar konulu programlarını tamamlayan Mehmet AYGÜNEŞ, 2018 yılında Başkent Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü’nden Özel Hukuk Anabilim dalında tezli yüksek lisansını tamamladı. Yüksek lisans eğitimi ile birlikte yürüttüğü hukuk fakültesinden sonra ikinci üniversitesi olan Anadolu Üniversitesi Dış Ticaret bölümünden de 2019 yılında mezun oldu. Yine, 2019 yılında TÜRAVAK’ın öncülüğünde gerçekleştirilen Vergi Hukuku ileri seviye eğitim programını başarıyla sonlandırdı. İlk akademik eseri olan “Tek Satıcılık Sözleşmesi ve Finansal Kiralama Sözleşmeleri” isimli kitabını 2021 yılında yayınladı. 2015 yılından bu yana Aydın’ın Kuşadası ilçesinde ulusal ve uluslararası anlamda avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmetleri veren “AYGÜNEŞ HUKUK BÜROSU” nun kurucu avukatıdır.
Yorum Gönder
0 Yorum