Deprem riski nedeniyle hız kazanan kentsel dönüşüm uygulamaları, ev sahipleri ile kiracılar arasında yeni hukuki tartışmaları da beraberinde getiriyor. Özellikle riskli yapı tespiti sonrası tahliye edilen kiracıların, dönüşüm tamamlandıktan sonra hangi haklara sahip olduğu yargı kararlarıyla netleşmeye başladı. Son dönemde verilen emsal nitelikteki kararlar, eski kiracıya öncelik tanınmaması halinde ev sahibinin tazminat ödemek zorunda kalabileceğini ortaya koyuyor.

Öncelik Hakkı Eski Kiracının

Türk Borçlar Kanunu’nun 355’inci maddesi uyarınca, kentsel dönüşüm nedeniyle boşaltılan taşınmaz, yeniden kiraya verilecekse öncelikle eski kiracıya teklif edilmek zorunda. Ev sahibinin, yeni bina tamamlandıktan sonra daireyi doğrudan üçüncü kişilere kiralaması hukuka aykırı sayılıyor.

Gayrimenkul Hukuku alanında uzman Avukat Çiğdem Kezer, konuya ilişkin değerlendirmesinde, “Kentsel dönüşüm sebebiyle tahliye edilen taşınmaz, yeniden kiraya verilecekse öncelik eski kiracınındır. Ev sahibinin bu yükümlülüğü yerine getirmemesi halinde tazminat sorumluluğu doğar” ifadelerini kullandı.

Noter Tebligatı Şart

Mevzuata göre ev sahibi, taşınmazın yeniden kiraya verileceğini noter aracılığıyla eski kiracıya bildirmek zorunda. Bu bildirimin ardından kiracının, bir ay içinde teklife yanıt verme hakkı bulunuyor. Bu süre içinde dönüş yapılmaması halinde ev sahibi başka bir kiracıyla sözleşme yapabiliyor.

Ancak noter bildirimi yapılmadan dairenin başkasına kiralanması durumunda, eski kiracı dava açma hakkına sahip oluyor.

Üç Yıllık Süre ve Tazminat Riski

Uzmanlara göre tahliyenin ardından geçen üç yıllık süre kritik önem taşıyor. Bu süre içinde öncelik hakkı ihlal edilirse, mahkemeler ev sahibinin bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödemesine hükmedebiliyor.
Uygulamada tazminat tutarı, eski kira sözleşmesinde yer alan bedel esas alınarak hesaplanıyor. Yargı kararlarında, kiracının mağduriyetinin giderilmesi amacıyla yıllık kira bedeline kadar tazminata hükmedildiği görülüyor.

Kiracılar Haklarını Bilmeden Taşınmamalı

Kentsel dönüşüm sürecinde kiracıların, tahliye aşamasında haklarının sona erdiği düşüncesiyle hareket etmemesi gerektiğine dikkat çekiliyor. Hukukçular, dönüşüm sonrası yeniden kiralama sürecinde öncelik hakkının yazılı ve belgeli şekilde takip edilmesini, olası hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından hayati görüyor.

Uzmanlar, hem ev sahiplerinin hem de kiracıların süreci Türk Borçlar Kanunu hükümlerine uygun yürütmemesi halinde, ciddi maddi sonuçlarla karşılaşabileceği uyarısında bulunuyor.